Comment ADLM (Agence de la Mairie) a escroqué notre copropriété

Préambule

Afin de garantir la sécurité de la personne ayant rédigé ce témoignage, aucun élément permettant de l'identifier n'est divulgué.

Des nouvelles de Eric FARCOT

En préambule à cet article, nous avons - en date du 6 mai 2017 - quelques nouvelles de Eric FARCOT, un des trois instigateurs de cette arnaque de très grande envergure montée par le trio infernal ELKOUBY FARCOT SABIN.

Mr Eric FARCOT a - sauf erreur - définitivement quitté la France pour MANAGUA au NICARAGUA. Il semble beaucoup apprécier certains lieux comme KNASTA, un bar de Managua.

Tous les copropriétaires floués seront donc heureux d'apprendre que Mr Eric FARCOT se la coule douce avec leur argent!.

Eric FARCOT apprécie beaucoup l'ambiance du bar KNASTA à Managua (NICARAGUA)

Mais Mr Eric FARCOT n'a pas monté tout seul cette énorme escroquerie aux factures bidons et détournements de fonds. Il a comme complices Mr Sylvain ELKOUBY, juge au Tribunal de Commerce de Bobigny, gérant de Syndic Expert, ainsi que Mr Olivier SABIN, syndic professionnel qui adore traîner en justice tous ses détracteurs, cocaïnomane, acoquiné à l'univers de la pornographie...

Le témoignage

Notre copropriété a été escroquée de plusieurs dizaines de milliers d'euros par le syndic l'Agence de la Mairie (ADLM) qui gérait environ 250 copropriétés. Ces autres copropriétés, au vu des témoignages similaires, (recueillis pour certains directement et pour d'autres par le biais d'internet) ont subi le même sort que la nôtre.

L'agence de la mairie absorbée par le consortium ADB en 2015 a été mise en liquidation au 4 octobre 2016 après avoir été ruinée.

Les associés et actionnaires principaux au sein d'ADB sont Mr Olivier SABIN, Mr Sylvain ELKOUBY (par ailleurs juge au Tribunal de Commerce de Bobigny) et Mr Eric FARCOT.

En ce qui concerne notre copropriété, elle a été escroquée par le biais de:

  1. FACTURES FICTIVES, pour des prestations jamais effectuées ni jamais commandées par les copropriétaires, à en-têtes de sociétés fictives ou en liquidation ou radiées, ou non inscrites au RCS.
  2. DETOURNEMENTS DE FONDS: l'argent que nous avions économisé en vu du ravalement (conseillé par L'ADLM en 2014) a disparu de notre compte bancaire. Ce ravalement n'a jamais eu lieu malgré nos nombreuses relances auprès de l'ADLM. (Et L'ADLM n'a plus répondu à aucunes de nos sollicitations par téléphone, mails et courriers recommandés.)

Les frais de ménage pendant 2 années ont été appelés et débités sur notre compte par le syndic ADLM alors qu'il n'a jamais réglé le prestataire durant ces 2 années.

Nous avons donc dû en 2016 régler une deuxième fois la totalité de cette somme détournée par l'ADLM, au prestataire de ménage.

Lors de la vérification des comptes 2014, le syndic nous a pourtant présenté toutes les factures comme étant "acquittées" et n'a pas voulu nous donner le grand livre ni les extraits de compte.

Nous n'avons pas pu vérifier les comptes de 2015 car le syndic ne nous a pas laissé la possibilité de le faire.

L'ADLM a ponctionné sur le compte bancaire (non séparé) de notre copropriété des « vacations » totalement fictives pour des «suivis de travaux et sinistres» sans les dater précisément, sans nous fournir de factures correspondantes, et alors même qu'ils n'ont jamais suivi nos travaux et n'ont jamais pris la peine de se déplacer à notre immeuble. Malgré nos relances répétées, le ravalement n'a jamais eu lieu et en l'absence totale de réaction du syndic, nous avons géré entièrement seuls tous les dossiers en cours et les relations avec les entreprises.

Plus édifiant encore, l'ADLM a continué en 2016, alors que nous les avions révoqués plusieurs semaines auparavant et qu'ils n'étaient plus notre syndic, à prélever des sommes importantes sur notre compte bancaire.

Facturations abusives et contraires à la loi ALUR et au contrat de syndic

Comme nous avions économisé, pour ce ravalement fantôme, une somme importante et que l'ADLM se servait sur cet argent pour débiter à notre copropriété les prestations fictives, nous n'avons pas été en déficit, et donc n'avons pas pu être alertés sur ces sommes qui disparaissaient.

Ce sont des prestataires réels, eux, qui ont fini par nous contacter directement car ils n'arrivaient pas à se faire régler par l'ADLM. C'est cela qui, ajouté aux frais abusifs nous a alerté.

Par ailleurs L'ADLM ne nous ayant pas laissé la possibilité de vérifier les comptes de 2015, nous n'avons pas su qu'ils détournaient notre argent à ce point et à quelle hauteur ils pillaient notre copropriété.

Nous l'avons appris par notre nouveau syndic.

Personne à L'ADLM ne nous a non plus informé du rachat du syndic et du changement de direction.

Durant l'année 2015 ils n'ont jamais répondu à nos demandes d'explications par téléphone mail et courriers recommandés (quand au ravalement qui ne se faisait pas, aux autres dossiers travaux dont ils ne s'occupaient pas, aux vrais prestataires non réglés, aux frais abusifs et contraires à la loi alur qu'ils nous appelaient).

Par contre, quand nous avons décidé de ne plus payer pour ces frais abusifs et les derniers appels pour le ravalement, ils nous ont envoyé des mises en demeures de payer avec menaces d'huissiers!

Nous avons à l'automne 2015 fait le siège de l'ADLM jusqu'à être reçus par Mr Julien BOYER qui nous a dit être le nouveau dirigeant. Mais il n'a pas répondu à nos questions et rien n'a bougé.

Pourtant, M Boyer n'apparait pas sur infogreffe. Et peu de temps après c'est Mr Fabien LAROCHE qui a été mentionné sur infogreffe comme le successeur de l'ancien directeur Mr Laurent MAGRET et le nouveau dirigeant de l'ADLM (au 17 novembre 2015)

Plus grave encore, en 2016 l'ADLM a continué à prélever des sommes importantes sur nôtre compte bancaire, alors qu'ils n'étaient plus notre syndic et que nous les avions révoqués plusieurs semaines auparavant, aux noms de plusieurs de cess mêmes sociétés mises en cause. Et sans même prendre la peine cette fois de nous fournir de (fausses) factures correspondant à ces sommes.

Ils nous ont aussi ponctionné des honoraires de syndic.

Ils se servaient donc sur notre compte bancaire alors qu'ils n'étaient plus notre syndic!!

Nous ne sommes pas les seuls a avoir été ponctionné par notre syndic après sa révocation puisqu'une autre copropriété du même consortium (Farcot ADB) témoigne de cela (et dénonce également les factures abusives de PREFOS): http://forum.quechoisir.org/farcot-adb-t54751.html

Par ailleurs, nous avons comparé nos factures fictives avec celles d'une autre copropriété escroquée par L'ADLM, et le résultat fait encore plus ressortir leur caractère délictueux.

Toutes les factures émanant de ces mêmes sociétés portent les mêmes séquences de numéros, les mêmes dates... et les mêmes erreurs que les nôtres.

Notre syndic, l'Agence de la Mairie a donc été racheté par le consortium ADB en 2015 qui l'a ruiné et mis en liquidation (jugement au 4 octobre 2016).

D'après nos informations ce consortium d'ADB est chapeauté par 3 associés/actionnaires (Olivier SABIN, Sylvain ELKOUBY (juge au TC de Bobigny), Eric FARCOT) qui ont créé toute une nébuleuse de sociétés autour d'eux.

Personnes et sociétés impliquées

Boyer ADB est une société appartenant au consortium ADB et devenu depuis « Faidherbe copropriétés. Voir fiche société.

Tout en bas de la page du site ci-dessous est indiqué que «Faidherbe» était précédemment «Boyer ADB» 83 rue Michel Ange 75016 (domiciliation de plusieurs émanations d'ADB)

Concernant toutes les sociétés aux noms desquelles l'ADLM nous a soit facturé des prestations totalement fictives, soit même, ponctionné des sommes sans nous fournir aucunes factures, nous avons, entre autres démarches, envoyé des recommandés AR à toutes les sociétés pour leur demander les copies de ces factures. Nous n'avons obtenu aucunes réponses, et pour cause:

L'une de ces deux sociétés, BUROTIC n'était pas inscrite au RCS aux dates indiquées sur leurs factures -mars 2015- . BUROTIC n'a été inscrite au RCS qu'un 1 an plus tard, entre mars et aout 2016. voir l'article dénonçant les agissements de cette société BUROTIC et estimant les sommes colossales qu'elle aurait engrangé frauduleusement.

Voilà un article de l'Association des Responsables de Copropriétés (ARC) mettant en ligne une fausse facture de BUROTIC (sans numéro de RCS, siret ou siren, exactement la même que les nôtres).

Courrier de l'ARC dénonçant BUROTIC comme une société qui n'existe pas «après vérification auprès du Greffe du Tribunal de Commerce».

Par ailleurs, les fausses prestations facturées par BUROTIC à notre copropriété faisaient doublon (en 10 fois plus cher) avec celles d'une autre société que nous employions depuis plusieurs années pour le même type de prestations.

L'autre société, TBA dératisation (émanation d'ADB, domicilié au 83 rue Michel Ange 75016) n'est jamais intervenue chez nous. De plus, nous avions résilié tous les contrats de dératisation etc... lors de l'assemblée de 2014 pour nous en occuper nous même.

Nous avons appelé tous les numéros de téléphone indiqués sur les factures fausses des différentes sociétés en cause. Ils étaient faux ou ré-attribués.

Ces facturations fausses, abusives, pour des prestations fictives, émanant de sociétés liquidées, non enregistrées, etc... sont, pour la plupart, dénoncées sur internet par des associations de défense de consommateurs, notamment l'ARC.

Dans notre cas elles émanaient des sociétés TBA dératisation, ADDIP, Burotic, ATB valladon, ETS Raphaël, STÉ SEBE, Vibat construction, Pro Carbat, PREFOS risques professionnels.

Nous avons eu l'information par les sites tels infogreffe, sociéte.com etc... que la grande majorité des sociétés par le biais desquelles nous avons été facturés pour des prestations fictives étaient en liquidation judiciaire ou radiées du RCS.

Voir les articles au sujet de Mr Sylvain ELKOUBY, (associé d'ADB) et sa position de juge et partie en étant lui-même juge au tribunal de commerce Bobigny greffe-tc-bobigny.fr

Article décrivant le rachat par Mr ELKOUBY et son associé Mr SABIN, d'une société MP IMMO immatriculée au RCS de Bobigny, 4 mois avant sa mise en liquidation).

Voilà également une série d'articles (de l'ARC et de SOS arnaques) dénonçant les fausses factures et des agissements des sociétés, toutes nommées plus haut:

Important: par le biais de leur société satellite Préfos, ADB nous a ponctionné des sommes pour des risques liés aux employés d'immeubles alors que nous n'en avons pas et que l'entreprise extérieure de ménage intervient beaucoup moins de 400 heures/an).

Si les estimations réalisées par SOS arnaques concernant uniquement la société BUROTIC sont pertinentes (voir son calcul d'après les séquences de numéros des factures émises), et sachant que toutes les sociétés qui nous ont escroqués, à l'instar de Burotic, ont escroqué des centaines de copropriété, nous arrivons à des millions d'euros.

Conclusion

Si des copropriétés ayant subi les mêmes déboires nous lisent, nous les encourageons vivement à porter plainte (au commissariat de Police le plus proche afin que la justice soit informée de ce qui se passe et puisse enquêter).

L'ARC est également au courant de cette affaire et récolte actuellement les témoignages des copropriétés concernées.

Déposer plainte contre
ELKOUBY / FARCOT / SABIN

Si vous êtes dans une copropriété qui est ou a été gérée par:

  • ADB CONSULTING
  • ADLM AGENCE DE LA MAIRIE
  • BOYER ADB -> FAIDHERBE COPROPRIETE
  • CABINET LAMBERT
  • DHUIT ADB
  • FARCOT ADB
  • GERANCE LAMBERT DE LA MAIRIE -> COPRO ETHIC

Les modalités pour déposer plainte contre ces syndics véreux et les personnes à l'origine de ces malversations financières sont accessibles ici.

Nos articles en rapport avec celui-ci:

Collectif de victimes

Vous êtes ou avez été géré par les syndics ADB CONSULTING, ADLM AGENCE DE LA MAIRIE, BOYER ADB -> FAIDHERBE COPROPRIETE, CABINET LAMBERT, DHUIT ADB, GERANCE LAMBERT DE LA MAIRIE alias COPRO ETHIC, FARCOT ADB: un collectif de victimes est en création. Vous pouvez contacter ce collectif exclusivement par mail:

Dépôt de plainte

 

Muselage des blogs et forums

Ce jour, 3 décembre 2016, il semblerait que l'équipe ELKOUBY / FARCOT SABIN se démène en contactant les gestionnaires de blogs et forums pour faire retirer mention de leurs noms.

Si vous êtes gestionnaire d'un blogs ou forum et que vous faites l'objet de menaces pour avoir informé sur les agissements de ces personnes, merci de contacter sans délai SOS-ARNAQUES.

Organigramme ELKOUBY / FARCOT / SABIN

L'organigramme des structures associées à ELKOUBY / FARCOT / SABIN est disponible en cliquant ici:
organigramme ELKOUBY FARCOT SABIN

C'est un fichier au format SVG que vous pouvez ouvrir avec Firefox ou Google Chrome.

 

Février 2017 - Mme XXXXXXX Copro YYYYYYY