MP IMMPO: cession ou faillite?

Déposer plainte contre
ELKOUBY / FARCOT / SABIN

Si vous êtes dans une copropriété qui est ou a été gérée par:

  • ADB CONSULTING
  • ADLM AGENCE DE LA MAIRIE
  • BOYER ADB -> FAIDHERBE COPROPRIETE
  • CABINET LAMBERT
  • DHUIT ADB
  • FARCOT ADB
  • GERANCE LAMBERT DE LA MAIRIE -> COPRO ETHIC

Les modalités pour déposer plainte contre ces syndics véreux et les personnes à l'origine de ces malversations financières sont accessibles ici.

Nos articles en rapport avec celui-ci:

Collectif de victimes

Vous êtes ou avez été géré par les syndics ADB CONSULTING, ADLM AGENCE DE LA MAIRIE, BOYER ADB -> FAIDHERBE COPROPRIETE, CABINET LAMBERT, DHUIT ADB, GERANCE LAMBERT DE LA MAIRIE alias COPRO ETHIC, FARCOT ADB: un collectif de victimes est en création. Vous pouvez contacter ce collectif exclusivement par mail:

Dépôt de plainte

 

Muselage des blogs et forums

Ce jour, 3 décembre 2016, il semblerait que l'équipe ELKOUBY / FARCOT SABIN se démène en contactant les gestionnaires de blogs et forums pour faire retirer mention de leurs noms.

Si vous êtes gestionnaire d'un blogs ou forum et que vous faites l'objet de menaces pour avoir informé sur les agissements de ces personnes, merci de contacter sans délai SOS-ARNAQUES.

Organigramme ELKOUBY / FARCOT / SABIN

L'organigramme des structures associées à ELKOUBY / FARCOT / SABIN est disponible en cliquant ici:
organigramme ELKOUBY FARCOT SABIN

C'est un fichier au format SVG que vous pouvez ouvrir avec Firefox ou Google Chrome.

Des nouvelles de Eric FARCOT

En préambule à cet article, nous avons - en date du 6 mai 2017 - quelques nouvelles de Eric FARCOT, un des trois instigateurs de cette arnaque de très grande envergure montée par le trio infernal ELKOUBY FARCOT SABIN.

Mr Eric FARCOT a - sauf erreur - définitivement quitté la France pour MANAGUA au NICARAGUA. Il semble beaucoup apprécier certains lieux comme KNASTA, un bar de Managua.

Tous les copropriétaires floués seront donc heureux d'apprendre que Mr Eric FARCOT se la coule douce avec leur argent!.

Eric FARCOT apprécie beaucoup l'ambiance du bar KNASTA à Managua (NICARAGUA)

Mais Mr Eric FARCOT n'a pas monté tout seul cette énorme escroquerie aux factures bidons et détournements de fonds. Il a comme complices Mr Sylvain ELKOUBY, juge au Tribunal de Commerce de Bobigny, gérant de Syndic Expert, ainsi que Mr Olivier SABIN, syndic professionnel qui adore traîner en justice tous ses détracteurs, cocaïnomane, acoquiné à l'univers de la pornographie...

Préambule

Un syndic est défaillant quand il ne peut plus assurer la gestion du syndicat: démission, décès, faillite, etc.

Terminologie

Il est important de bien assimiler la terminologie concernant la copropriété:

syndicat de copropriété
c'est l'ensemble des propriétaires de tous les lots de la copropriété. Le syndicat élit un syndic pour assurer la gestion de la copropriété, ainsi qu'un Conseil Syndical chargé des contacts et de l'assistance du syndic dans cette gestion.
syndic de copropriété
c'est le professionnel ou le bénévole élu par le syndicat de copropriété lors de l'Assembleé Générale et qui reçoit mandat pour une durée déterminée pour assurer cette gestion. Si le syndic est un bénévole, il doit être copropriétaire et résident sur place.

Dans le cas de la société MP IMMO, c'est loin d'être aussi limpide. La société MP IMMO a bien été déclarée en liquidation judiciaire. Mais dans ce cas précis, le processus de liquidation manque singulièrement de transparence. C'est ce que nous avons découvert fortuitement.

La faillite de MP IMMO

La société MP IMMO était immatriculée au RCS de BOBIGNY (93), sous le numéro 539133306. Elle a débuté son activité le 25/01/2012 et déclarée en cours de Liquidation le 10/07/2015.

Le TC de Bobigny prononce la liquidation judiciaire et désigne comme liquidateur Me Danguy Marie 2 Bis Rue de Lorraine 93000 Bobigny.

Le duo Sylvain ELKOUBY et Olivier SABIN

Nous avons eu communication d'un document qui nous a été transmis par un informateur anonyme. Vous pouvez prendre connaissance de ce document en cliquant ici.

Deux noms apparaissent dans ce document en tant que représentants de la SAS Boyer ADB:

Ce document est daté - dans son contenu en page 1 - du jeudi 26 mars 2015, donc une date antérieure à la déclaration de Liquidation Judiciaire de MP IMMO qui est, nous le rappelons, prononcée le 10 juillet 2015!

extrait méta données du compromis de cession de fonds MP IMMO

Dans ces méta-données, on voit clairement comme auteur un certain sylvain. Serait-ce Mr Sylvain ELKOUBY?

Extrait du courrier de l'avocate de Mr SABIN:

Ce passage prétend qu’une source anonyme aurait fourni un document prouvant que M. SABIN aurait antidaté un document concernant une société en liquidation judiciaire. Une fois de plus, M. SABIN est accusé, sans justification d’avoir commis des faits graves pouvant constituer un délit pénal, ce qui porte gravement atteinte à sa réputation aussi bien personnelle que professionnelle.
Ce passage est ainsi constitutif de diffamation publique envers Monsieur Olivier SABIN

Notre réponse:

Nous sommes désolés que vous ayez mal interprété nos affirmations. Nous vons conseillons de relire avec la plus grande attention la partie qui précède cet encadré. Il n'est écrit nulle part que mr SABIN a anti-daté le document disponible ici.

Vous pouvez comparer avec l'article relevé par votre huissier.

La société Boyer ADB

La société BOYER ADB est immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 809538853. Lors de sa création le 11/02/2015, le gérant déclaré est Mr Eric FARCOT qui a déja fait l'objet d'un article détaillé: FARCOT IMMOBILIER: un syndic plus que douteux et Le syndic FARCOT IMMOBILIER ferme boutique

L'adresse du siège, à cette date de création, au 83 rue Michel Ange 75016 PARIS, est une domiciliation, donc une simple boîte aux lettres.

Depuis cette date de création, la société BOYER ADB a été renommée Agence de la Mairie, puis - sauf erreur - s'appelle maintenant Faidherbe Coproriétés.

Une cession douteuse

Dans l'affaire de la cession du fonds MP IMMO, nous découvrons que celle-ci est négociée au prix de 75.000€, détaillée comme suit:

Ces sommes sont versées à Mme Rose May PETIT sous réserve que la transition vers le nouveau syndic BOYER ADB ne soit pas contestée par les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a le droit de refuser une substitution de mandat car le syndic élu est titulaire d'un mandat strictement personnel. L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 interdit au syndic de se faire remplacer. Cette interdiction vaut également quand il y a cession du cabinet.

voir le texte de loi.

Extraits:

  • V.- Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
  • V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
  • Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
  • Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Nous doutons fort que le syndic MP IMMO ait respecté les termes de la loi. A fortiori, ici la carence du syndic MP IMMO suite à sa déclaration de Liquidation Judiciaire, devait naturellement provoquer la désignation d'un administrateur judiciaire pour chaque copropriété qui n'aurait pas engagée une AG désignant un nouveau syndic.

Selon nos informations, les copropriétés gérées par MP IMMO se sont retrouvées gérées par FARCOT ADB (même pas BOYER ADB), sans autre avertissement et très certainement sans décision d'AG, donc de mise en concurrence éventuelle!

Aucune copropriété n'a eu connaissance de ce projet de cession par MP IMMO. Or, dès qu'ils ont connaissance de ce projet, le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires eux-mêmes représentant au moins un quart de l'ensemble des voix, peuvent exiger la tenue d'une AG pour désigner un mandataire (art. 8 du décret du 17.3.67).

Vis-à-vis des copropriétaires, le cabinet cédant, ici MP IMMO demeure le seul responsable de la gestion. Mais, vis-à-vis des tiers (fournisseurs ou employés de la copropriété, etc.), c'est le syndicat des copropriétaires qui est responsable. En effet, le nouveau syndic, même non élu par la copropriété, va apparaître comme le représentant de l'immeuble (théorie du mandat apparent ; CA de Versailles du 14.1.08, n° 06/02562) et non comme le responsable, qui reste le syndicat des copropriétaires. En cas de faute de gestion, des tiers peuvent donc se retourner directement contre les copropriétaires.

La liquidation judiciaire empêche toute action contre MP IMMO pour cette cession de portefeuille qui nous semble plus que douteuse dans sa forme.

Sylvain ELKOUBY

Il est ou a été gérant de tout un tas de sociétés.

Sylvain ELKOUBY

Mais le poste qui est le moins mis en avant par Mr Sylvain ELKOUBY est celui de juge au TC de Bobigny. Son nom apparaît ici: greffe-tc-bobigny.fr.

C'est une place en or pour être informé des faillites imminentes de syndics. En effet, toute société déclarée en France au RCS est tenue de déclarer ses comptes annuellement. En étant juge au TC de Bobigny, Mr Sylvain ELKOUBY est informé des défaillances imminentes ou réelles de tous les syndics et autres partenaires immobiliers.

Or, en se déclarant représentant de la société BOYER ADB, il devient juge et partie et tire avantages personnels de sa position de juge au TC de Bobigny!

Pour ceux qui n'auraient pas téléchargé le document, extrait:

C'est en page 2 du document.

Dans cette affaire de cession du fond MP IMMO, Mr Sylvain ELKOUBY est pris en flagrant délit, les doigts dans le pot à confiture (expression qui déplait fortement à l'avocate de mr SABIN)!

Alors que dans d'autres articles nous vantions l'intégrité et la probité de Mr Sylvain ELKOUBY, ce qui nous semblait normal pour un candidat au Consistoire de Paris en 2013, cette affaire de cesssion MP IMMO nous amène à réviser notre jugement.

Dans un article rédigé par Mr Sylvain ELKOUBY, intitulé « La copropriété entre les lois », Sylvain ELKOUBY, fondateur de Syndicexperts.com, on peut y lire ceci:

Mise en concurrence des syndics
La désignation du syndic par l’assemblée générale est précédée par la mise en concurrence de plusieurs syndics, présentant leurs projets de contrat. Ce processus est mené par le conseil syndical. Le législateur s’est attaché au fonctionnement de la copropriété et au rôle spécifique du syndic, avec de nouvelles obligations.

Cet article date du 23 janvier 2016, donc postérieur à la cession MP IMMO au profit de BOYER ADB.

Mr Sylvain ELKOUBY s'est bien gardé de faire pour lui-même ce qu'il préconise aux autres!

ELKOUBY tire les ficelles

Dans la cession du fond MP IMMO, Mr Sylvain ELKOUBY est celui qui a tout organisé, avec la complicité active de Olivier SABIN et Eric FARCOT.

La partie technique a été confiée à Eric FARCOT. Sylvain ELKOUBY a été tenu informé régulièrement de l'état d'avancement des convocations d'AG des différentes copropriétés précédemment gérées par MP IMMO.

Fin mars 2015, Sylvain ELKOUBY demande l'ouverture de compte pour 38 résidences précédemment gérées par MP IMMO, au CIC de CESSON SEVIGNE, compte de tete FR76 XX...XX 6690 407. Il ne manque pas, au passage, de "féliciter" ses associés (FARCOT et SABIN) pour leur excellent travail.

Voici en quels termes Mr Sylvain ELKOUBY rédige le document destiné à informer les copropriétaires de la cession du fond MP IMMO:

En clair, les copropriétaires sont mis devant le fait accompli. Aucune information sur les vrais droits de la copropriété que Mr Sylvain ELKOUBY connait pourtant parfaitement! Aucune mise en concurrence! Et pour cause: la magouille ne marcherait pas si on informait les veaux de leur envoi à l'abbatoir.

Olivier SABIN

Pour nous, il est l'instigateur, avec Sylvain ELKOUBY, de toutes ces magouilles.

Olivier SABIN

Avec la complicité plus ou moins volontaire de divers personnages, à commencer par Mr Sylvain ELKOUBY, Eric FARCOT, mais aussi une partie du personnel des sociétés de Mr Olivier SABIN, il s'est monté un véritable système de mise en coupe réglée des copropriétés en région parisienne et peut-être au-delà.

Dans un précédent article intitulé PREFOS: siphonage financier de copropriétés de grande envergure, nous révélions les montages plus qu'obscurs en France et en Roumanie des sociétés ADDIP, BUROTIC, PARAGON CITY, PREFOS, TBA FRANCE... liste très certainement incomplète.

Olivier SABIN délocalise

Des invesgations très récentes (fin nov. 2016) font apparaître que pour certaines de ces sociétés créées en Roumanie, les responsables déclarés sont Olivier SABIN et Sylvain ELKOUBY:

mention des gérants ELKOUBY et SABIN de ADB COPRO CONSULTING SRL en Roumanie

Cette création de sociétés quasi-clônes de celles existant en France a entre autre justification l'évasion fiscale et sociale.

Pour certaines de ces sociétés, nous n'avons mis que les initiales des identités des gérants déclarés (S.S.C.I / S.P. / M.E. / S.C.O.M.), ces identités correspondant à des membres de la famille de Mr Sylvain ELKOUBY et Olivier SABIN.

Des chèques en bois

Certaines factures émises par des prestataires ont été contestées par des copropriétés. Bon prince, Eric FARCOT a adressé des chèques de remboursement desdites factures. Les chèques encaissés se sont révélés sans provision. Source: ABUS n° 4141 : Les chèques en bois du cabinet Farcot.

A ce jour, début déc. 2016, nous n'avons pas connaisssance de la société émettrice de ces chèques rejetés pour défaut de provision. Mais il est aisé pour ces magouilleurs de provoquer des liquidations judiciaires et/ou fermetures des sociétés bidons et se défausser sur les prête-noms mis en place.

Nous avons ici clairement un système de facturations abusives au travers de sociétés tampons permettant toutes les malversations financières, ce au détriment des copropriétés gérées par VIALA FLEURY, ADB CONSULTING, FARCOT ADB, BOYER ADB, etc... Pour ADB CONSULTING, Mr Olivier SABIN déclarait à la radio, en mai 2015, 230 copropriétés, représentant près de 5000 lots!

Organigramme ELKOUBY / FARCOT / SABIN

L'organigramme en constante évolution des structures associées à ELKOUBY / FARCOT / SABIN est disponible en en cliquant ici.

C'est un fichier au format SVG que vous pouvez ouvrir avec Firefox ou Google Chrome.

Conclusion

Il y a une loi ALUR censée moraliser la profession de syndic.

Ici, avec l'équipe ELKOUBY / SABIN / FARCOT, nous avons tous les ingrédients de ce qui se fait de pire en matière de magouilles et siphonages financiers à grande échelle des copropriétés.

Le document qui est à la base de cet article a été transmis aux plaignants ayant engagé une action judiciaire contre FARCOT et SABIN.

Si nous avons des informations sur l'évolution de ces actions judiciaires, vous serez tenus informés.

decembre 2016 - S.C. / I.P.